Smlouva o výstavbě bytů
Smlouva o výstavbě se uzavírá v případě, kdy se plánuje výstavba nových bytů tzv. "na zelené louce" a na úhradě nákladů s výstavbou spojených se podílí více osob,
nebo v případě zamýšlené realizace půdní vestavby nebo střešní nástavby v domě, ve kterém již byly vymezeny jednotky. Smlouvu o výstavbě uzavírá často též stavebník
s vlastníkem (zejména bytovým družstvem nebo SRO) v případě půdní vestavby nebo střešní nástavby v domě, kde sice jednotky dosud vymezeny nebyly, avšak dosavadní vlastník
má v úmyslu tak učinit v průběhu, nebo ihned po dokončení výstavby.
Zde je však třeba upozornit na skutečnost, že je nezbytné odlišovat smlouvu o výstavbě uzavíranou podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů (ZOVB) a podle občanského zákoníku
účinného od 1. ledna 2014 (NOZ).
Nezbytnost tohoto rozlišování vyplývá z ustanovení § 3063 občanského zákoníku, který zamezuje "smíchání" jednotek vymezených podle ZOVB a jednotek vymezených podle NOZ.
Nutnost tohoto zamezení vyplývá ze vzájemné neslučitelnosti pojmů jednotka podle ZOVB a NOZ. Legální definice pojmu jednotka podle ZOVB byla de facto synonymem pojmu byt či nebytový prostor
nebo rozestavěný byt či rozestavěný nebytový prostor (§ 2 písm. h). Tzn. že jako jednotka mohl být vymezen právě jenom byt či nebytový prostor, který jako takový byl zkolaudován.
Obdobně pak jako jednotka mohl být vymezen rozestavěný byt či rozestavěný nebytový prostor, který byl takto označen pravomocným stavebním povolením.
Nový občanský zákoník tuto závislost bytu či nebytového prostoru na jakémkoli úředním dokumentu zcela zpřetrhal a ponechal toto určení na výlučném uvážení vlastníka nemovité věci (pozemku na kterém je postavena budova).
K tomu NOZ umožnil, aby pojem jednotka fungoval jenom jakýsi "obal" který v sobě může ukrývat vícero bytů čí více nebytových prostorů, případně další práva.
V současnosti je tedy možné, aby se jednotka skládala např. z pěti bytů a dvou nebytových prostorů a zahrnovala v sobě právo výlučného užívání jedné nebo více společných částí.
Toto však podle ZOVB bylo zcela vyloučeno, neboť jednotka byla právě jenom synonymem bytu či nebytového prostoru. K tomu není od věci připomenout, že vedle pojmu jednotka
se lišil i pojem příslušenství bytu dle ustanovení § 121 starého občanského zákoníku (blíže k tomuto tématu viz Vysvětlení pojmů).
Tyto skutečnosti a některé další tak vedou k větvení právních konstrukcí, jež jsou využívány v případech výstavby nových bytů, tedy o případ:
Má-li tedy někdo (developer, fyzická osoba, stávající vlastník jednotky v domě apod.) v úmyslu pořídit si vlastní byt nebo nebytový prostor výstavbou domu "na zelené louce",
nebo v již existujícím domě jiného vlastníka formou půdní vestavby či střešní nástavby,
nebo již vlastní byt či nebytový prostor rozšířit na úkor společných částí (např. společné chodby nebo půdy),
uzavření smlouvy o výstavbě se dnes zřejmě nevyhne. Zejména se bude jednat o následující situace:
- Výstavba bytového domu na pozemku, který vlastní více osob (spoluvlastníci).
- Výstavba bytů v půdní vestavbě či střešní nástavbě:
- v domě ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva,
- v domě ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví obchodní společnosti či fyzické osoby,
- Rozšíření bytu na úkor společných částí domu:
- ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví bytového družstva,
- ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví obchodní společnosti či fyzické osoby,
Zde je třeba říci, že případy spadající pod bod 1. jsou v praxi spíše raritní (a poměrně snadno řešitelné) a na těchto stránkách se jimi proto zabývat nebudeme.
Typy výstavby uvedené pod bodem 2. a 3. se naopak využívají velmi hojně, a proto se zde na ně zaměříme. K tomu nám poslouží zejména následující zákonná ustanovení:
- §§ 1170 a 1172 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (NOZ),
- §§ 1161 a 1173 NOZ,
- §§ 1169 a 1208 písm. f) bod 4 NOZ,
- § 751 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích (ZOK),
- § 738 ZOK.
Samozřejmě, že právních norem týkajících se bytové výstavby je výrazně více, avšak ty, které jsou obsaženy v uvedených paragrafech,
v podstatě vytváří hranice mezi jednotlivými typy výstavby uvedenými shora pod body 1. až 3.